毕业，意味着身份的转变。

毕业后，人生的主要节奏便从学习+生活转变为工作+生活。

关于工作，前段时间小编已经帮大家整理了签订劳动合同的注意事项，相信会对大家有所帮助。

而今天我们要谈的，关乎生活、关乎衣食住行中的住、关乎每个人头顶的一方遮风挡雨之所，那就是买房租房的那些事儿~什么你说你刚毕业就已经买房了？

不是所有律所都叫伟天律所，正如不是所有的房屋都可以对外出租。

当我们准备租房时，首先要注意的就是你要租的是不是“可租之房”，这个在法律上是有明确规定的。

以下房屋禁止出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰，并且符合国家有关安全、环保、卫生等的要求。这些要求很容易理解，但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形却经常为大家所忽视。

根据《担保法司法解释》的规定，房屋所有权人（出租人，同时也是抵押人）将已抵押的房屋出租，对于出租人而言，如果未书面告知承租人该房屋已抵押的，其应该对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

对于承租人而言，如果出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即承租人只能向出租人主张赔偿损失。如果出租人已书面告知承租人该房屋已抵押的，其损失只能由承租人自行承担。

看到这里可能有一些懂法的小伙伴要疑惑了，不是说“买卖、抵押不破租赁”的吗？为何此处“租赁合同对受让人不具有约束力”呢？

这是由于抵押行为发生于租赁行为之前，房屋抵押必须经过登记，而登记具有公示效力，此种状况下租赁权是不具有优先性的。

上面两点都是关于房屋本身的瑕疵，而在现实案例中，签定租赁合同时常常也会容易出现一些合同漏洞，总结起来主要有：

1、对租赁标的物的约定不明确，尤其是对租赁房屋的面积（合同约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差）和质量（房屋租赁前后的状况，决定着交付房屋前后的修缮义务。）约定不明确导致的纠纷;

2、租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确，导致合同解除时的保证金退费产生纠纷。根据合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。

在合同履行过程中常见的欺诈主要有：

1、出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益（停水断电，道路不畅，场地不清等）。

2、出租人不履行合同规定的维修和保养义务。现实生活中许多房东常常拿到房租之后就成了甩手掌柜，对许多分明是房屋自身问题或非因承租人使用不当产生的问题置之不理，侵害承租人权益。

3、承租人不按合同约定支付租金，主要表现为迟延交付。

4、承租人擅自改变租赁房屋的现状、结构。

5、承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

6、承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。

要防范上述漏洞与欺诈，在签订租房合同时我们应该：

1、订立租赁合同前尽可能了解合同相对方的有关信息。

订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力等进行必要的考察。如自己进行了解有困难，可以委托律师向对方所在地的工商部门进行查询。

2、房屋租赁合同应由专业律师起草、修改、把关。

租赁合同中的条款，应尽量详尽明确，尤其是主要条款不能遗漏，对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，避免多种解释的语句出现。

在租赁合同中，对于租赁房屋的使用、维修保养应当予以明确规定，同时约定明确的违约条款及赔偿数额。此外，为避免合同欺诈，可以附加一些条款，如担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行。

房屋租赁合同应采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，依法可以随时解除。

当问题已经发生时，可以采取下列补救措施来减少或挽回损失：

1、当出租人不按期交付租赁房屋致使承租人无法实现合同预期目的时，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。

2、对有特殊使用要求的出租房屋，出租人应交付有关范围的使用说明、装配图纸、操作规程等，并在租赁合同中明确约定。

3、租赁房屋存在权利瑕疵，第三人对租赁房屋主张权利致使承租人不能使用收益时，承租人可以要求减少租金或免除租金。

4、承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的，出租人可以解除合同。

5、承租人擅自改变租赁房屋现状，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁房屋的价值，返还租赁房屋时承租人可以要求出租人支付一定开支，但是双方另有约定的除外。

6、承租人未经出租人同意将租赁房屋转租他人的，出租人有权解除合同。

希望今天的文章能够帮助大家识别房屋租赁过程中的“小陷阱”，避免因为租房这件事情给自己的工作和生活带来不便。

好了，小编要去装修自己的大别墅了~

编辑：史雯

指导律师：薛慧芳